20年使い続けた他人の土地は、本当に自分のものになるのか — 取得時効と登記

隣の土地を20年使い続けたら、それは自分のものになるのか。この疑問への結論は、「なることがある」です。民法162条が定める取得時効の要件を満たし、時効の利益を主張(援用)すれば、他人の土地でも所有権を得られます。ただし話はそこで終わりません。時効が完成した「後」に、その土地を誰かが買って登記を得ていた場合、占有を続けてきた人は、その買主に対抗できるとは限らないのです。最高裁判所第三小法廷は平成18年1月17日、この「時効と登記」がぶつかる場面の基準を示しました(民集60巻1号27頁)。

結論 — 20年使い続ければ、自分のものになることがある

なぜそうなるのか — 条文は「占有した者が取得する」としか書いていない

取得時効の根拠は、これだけです。

二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。(民法162条1項)

占有の開始時に善意(自分の物だと信じていて)かつ無過失であれば、期間は10年に短縮されます(162条2項)。民法186条1項は占有者について「所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定する」と定めますが、この推定に無過失は含まれていません。10年の短期時効を主張する側は、無過失だったことを自分で示す必要があります。また、賃借人のようにそもそも「自分の物」という意思を持たずに借りている占有(他主占有)は、何年続けても対象になりません。

ここまでなら、20年使えば自分の物になるという単純な話に見えます。ややこしくなるのは、時効が完成したあとに、元の所有者からその土地を買って登記を得た第三者が現れたときです。占有者は登記を持たないまま20年を過ごしてきたのに対し、買主は正式にお金を払って登記簿も確認して土地を手に入れています。どちらを保護すべきかという対抗問題が生じます。

実際にこう判断された裁判がある

平成7年、鮮魚店を開くために国道沿いの土地を買った夫婦がいました。銀行から「間口が狭い」と指摘され、平成8年、隣接する土地(52平方メートル)を80万円で買い足します。

ところが、その土地の大部分は、西隣にある会社の建物への専用の通路として、すでに使われていました。前々の持ち主が昭和48年3月からこの土地を自分の物と信じて使い始め、昭和61年に次の持ち主が引き継いでコンクリートを舗装し、平成3年に会社側が事業に組み込む形で引き継いでいたのです。夫婦が土地を買った時点で、すでに20年以上「通路」として使われ続けていたことになります。

夫婦(以下、仮名で魚住さん)は、自分たちが買った土地だとして所有権の確認と通路の撤去を求めました。会社側(仮名で渦岡物産)は、昭和48年からの占有で20年の取得時効が平成5年3月に完成していると主張して争います。控訴審の高松高裁(平成16年10月28日判決)は、渦岡物産の時効取得を認めたうえで、魚住さん側について「調査をすれば時効取得の事実を容易に知り得た」という理由で、登記の無いことを主張できるだけの正当な利益が無いとし、渦岡物産側を勝たせました。

これに対し最高裁は、まず背信的悪意者にあたる場合の基準を、次のように述べました。

乙が、当該不動産の譲渡を受けた時点において、甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており、甲の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは、乙は背信的悪意者に当たる

つまり、必要な事実の認識について、こう続けます。

時効の成立要件をすべて具体的に認識していなくても……少なくとも、乙が甲による多年にわたる占有継続の事実を認識している必要がある

高松高裁は「調査をすれば容易に知り得た」という可能性の水準で判断していました。最高裁は、それだけでは足りず、占有が長く続いてきた事実を買主が現実に認識していたことが必要だとして、高松高裁の判決を破棄し、審理を差し戻しました。「知り得た」と「知っていた」は、法律上は別の水準にあるということです。

自分の場合はどうなるのか

以下は、争いになりやすい事情の整理です。個別の事案の結論を断定するものではありません。

境界や通行に関わる占有はとくに、隣接地との関係が複雑になりがちです。気になる状況が実際にあるなら、一般論ではなく弁護士等の専門家に相談してください。

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「レイの法廷」の第5話が、この事件です。時効完成の前と後で結論が反転するタイムラインを、幽霊の司書レイと白狐のみょうぶが図解しながら案内します。

• 講義版: 取得時効と登記 — 二十年の暮らしと紙の権利(新しいタブで開く)
• ショート版: 「知り得た」では足りない理由(新しいタブで開く)
• 各話の一覧: レイの法廷

判旨の実引用や、時効と登記をめぐる5つのルールの全体像は、取得時効と登記の詳しい解説記事にまとめています。

答案でこの論点を書くときは、まず民法162条の要件にあてはめて時効取得の成立を確認し、次に譲受人の登場が時効完成の前か後かを分岐させ、後であれば背信的悪意者にあたらないかを事実に即して検討する、という順序で書くと筋が通ります。

よくある質問

Q. 隣の塀が数センチだけ越境していた場合も、時効取得の対象になりますか?

理屈のうえではなりえます。境界を誤信したまま20年(善意無過失なら10年)、所有の意思をもって平穏・公然と占有を続けていれば、民法162条の要件にあてはまるからです。ただし実際に成立するかは、占有の始まりや継続の状況など個別の事実によって変わります。

Q. 時効が完成したら、何もしなくても自分の物になりますか?

いいえ。時効の利益を受けるという意思表示(援用、民法145条)をして、初めて効果が確定します。

Q. 賃貸で借りている土地を何十年使っても、時効取得できますか?

できません。賃借人の占有は、自分の物にする意思を欠く「他主占有」にあたり、民法162条の時効取得の対象になりません。

Q. 「調べれば分かったはず」と言われたら、登記が無い占有者は負けるのですか?

最高裁平成18年1月17日判決によれば、それだけでは足りません。占有者が長年占有してきた事実を、買主が現実に認識していたことが必要とされています。

本記事は、公開されている判決文と条文にもとづく一般的な解説であり、法的助言ではありません。個別の事案については弁護士等の専門家にご相談ください。動画では当事者を仮名にし、判決文の事実を基に物語として再構成しています。