隣の土地を20年使うと自分のものになるのか — 境界線と、実際に使っている部分

隣の土地を20年使い続けると、自分のものになることがあります。ただし手に入るのは隣の土地まるごとではなく、実際に使ってきた部分だけです。民法162条1項は「他人の物を占有した者」がその所有権を取得すると定めており、動くのは登記簿に引かれた線そのものではなく、その線をまたいで使われてきた部分が誰のものか、という帰属だからです。最高裁判所第三小法廷は平成18年1月17日、まさに境界の内と外にまたがって続く一本の通路をめぐって判決を出しました(民集60巻1号27頁)。

結論 — 手に入るのは「実際に使ってきた部分」だけ

なぜそうなるのか — 条文は「占有した者」と書いている

取得時効の根拠は、この条文です。

二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。(民法162条1項)

主語は「占有した者」で、対象は「他人の物」です。つまり基準になるのは、登記簿に何番の土地として登録されているかではなく、現実にどこを使ってきたかです。使っていない部分まで手に入る仕組みにはなっていません。

なお、使い始めた時点で自分の土地だと信じていて、そう信じたことに落ち度がなかった場合は、期間が10年に短くなります。

十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。(民法162条2項)

条文はe-Gov法令検索(新しいタブで開く)で確認できます。ただし後で見るとおり、「境界を勘違いしていた」というだけで10年になるわけではありません。

登記簿の線と、使っている範囲は別々に動く

土地の境界には、性質の違う2つの線があります。ひとつは登記の上の線です。不動産登記法は、筆界特定の章で「筆界(ひっかい)」を次のように定義しています。

表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。(不動産登記法123条1号)

読み方の要点は「登記された時にその境を構成するものとされた」という部分です。この線は、その土地が登記された時点を基準に決まっています。

もうひとつは、実際に塀や舗装や生垣が引いている線です。この2本は、しばしばずれます。そして取得時効で動くのは、後者に沿った「その部分が誰のものか」という帰属のほうです。次の事件は、そのずれがそのまま裁判になったものです。

実際にこう判断された裁判がある

平成7年10月26日、鮮魚店を開くために徳島県鳴門市の土地を買った夫婦がいました(以下、仮名で魚住さん夫妻とします)。開業資金を借りる予定の取引銀行から、国道11号線に面する間口が狭いと指摘されます。

そこで間口を広げるため、平成8年2月6日、隣接する土地を買い足しました。登記簿上の地目は「ため池」、地積52平方メートル、代金80万円。同月13日に所有権移転登記も済ませています。

ところが、その土地の大部分は、すでにコンクリートで舗装され、西隣の会社(仮名で渦岡物産とします)の建物へ入るための専用の進入路として使われていました。この通路が使われ始めたのは昭和48年3月です。当時の持ち主は、そこを自分が持っている土地の一部だと信じて、建物のための専用進入路として使い始めました。境界の勘違いが出発点だったということです。

昭和61年4月、次の持ち主10名がその土地と建物を購入し、その約3か月後に通路をコンクリートで舗装します。平成3年7月、渦岡物産が現物出資を受けてこれを引き継ぎ、そのまま進入路として使い続けました。魚住さん夫妻が土地を買った時点で、同じ場所が20年以上、一本の道として使われ続けていたことになります。

魚住さん夫妻は所有権の確認と舗装の撤去を求め、渦岡物産は20年の取得時効を主張して争いました。

ここで判決文の書きぶりに注目すると、この事件の構造が見えます。争いの単位は「土地1個」ではありませんでした。 判決文は、通路を図面上の点を順に直線で結んだ線で囲まれた「部分」として特定し、そのうち一部は魚住さん夫妻が所有する土地の一部、別の一部は渦岡物産が所有する土地の一部だと述べています。つまり1本の通路が、登記簿上は複数の土地にまたがっていました。

控訴審の高松高等裁判所は平成16年10月28日、渦岡物産側について、昭和48年3月から20年が経過した平成5年3月に通路部分の所有権を時効取得したと判断しました。ここで見落とせないのが、あわせて述べられた次の点です。昭和61年4月から占有を引き継いだ持ち主について、その占有開始時に善意無過失であったとは認められない、としたのです。境界を勘違いしていた事案でも10年では足りず、20年かかったということになります。

そのうえで高松高裁は、魚住さん夫妻について、調査をすれば渦岡物産の時効取得を容易に知り得たとして、登記がないことを主張する正当な利益がないと判断しました。

最高裁判所第三小法廷は平成18年1月17日、この最後の判断を認めませんでした。まず前提となる原則を、こう述べています。

時効により不動産の所有権を取得した者は，時効完成前に当該不動産を譲り受けて所有権移転登記を了した者に対しては，時効取得した所有権を対抗することができるが，時効完成後に当該不動産を譲り受けて所有権移転登記を了した者に対しては，特段の事情のない限り，これを対抗することができない

つまり、時効が完成した「後」に土地を買って登記した人に対しては、原則として時効取得を主張できない、ということです。そのうえで例外の基準を示しました。

甲が時効取得した不動産について，その取得時効完成後に乙が当該不動産の譲渡を受けて所有権移転登記を了した場合において，乙が，当該不動産の譲渡を受けた時点において，甲が多年にわたり当該不動産を占有している事実を認識しており，甲の登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情が存在するときは，乙は背信的悪意者に当たる

必要な認識の程度についても、こう続けています。

少なくとも，乙が甲による多年にわたる占有継続の事実を認識している必要がある

高松高裁は「調査をすれば容易に知り得た」という水準で判断していました。最高裁は、それでは足りず、長年の占有が続いてきた事実を買主が現実に認識していたことが必要だとして、原判決のうち該当部分を破棄し、高松高裁に差し戻しました。裁判官全員一致の判断です。

事件名は「所有権確認請求本訴，所有権確認等請求反訴，土地所有権確認等請求事件」(平成17年(受)第144号)。判決文は裁判所の判例検索(新しいタブで開く)で読めます。判旨の全体像と背信的悪意者の基準は、取得時効と登記の解説記事に詳しく書いています。

自分の場合はどうなるのか

以下は、争いになったときに問題となりやすい事情の整理です。個別の事案の結論を断定するものではありません。

3つ目が、この記事の主題そのものです。取得時効は「隣の土地」という単位ではなく、線で囲める範囲の単位で問題になります。逆に言えば、範囲を特定できないままでは、主張する側も争う側も土俵に上がれません。測量図や古い写真、舗装や塀がいつからそこにあるかの記録が、そのまま争点の材料になります。

なお、境界そのものに争いがある場合と、境界の外側を長年使われている場合とでは、取るべき手続きが違います。気になる状況が実際にあるなら、一般論ではなく弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談してください。

動画で見る

「レイの法廷」の第4話が、この事件です。幽霊の司書レイと白狐のみょうぶが、時効完成の前と後で結論が反転するしくみを時間軸の図で案内します。

• 講義版: 他人の土地が、自分のものになった日|取得時効と登記(新しいタブで開く)
• ショート版: 20年使った土地が、自分のものになった日(新しいタブで開く)
• 各話の一覧: レイの法廷

20年という時間の側から同じ事件を見た記事が20年使い続けた他人の土地は自分のものになるのか、時効完成後に買った人が保護されない場合の基準を扱った記事が背信的悪意者とはです。

よくある質問

Q. 隣の家の塀が数センチだけこちらに入っています。20年たつと、その部分は隣の家のものになりますか?

理屈のうえではありえます。民法162条1項は面積の下限を定めていないため、数センチ幅の帯であっても、所有の意思をもって平穏かつ公然と20年占有していれば要件にあてはまりえます。ただし実際に認められるかは、いつから誰がどの範囲を使ってきたかという個別の事実によって変わります。

Q. 20年使い続けたら、隣の土地は全部自分のものになるのですか?

いいえ。対象になるのは実際に占有してきた範囲だけです。最高裁平成18年1月17日判決の事件でも、争いの対象は「隣の土地1個」ではなく、図面上の点を結んだ線で囲まれた通路部分として特定されていました。

Q. 境界を勘違いして使っていた場合、10年で時効取得できますか?

勘違いしていれば必ず10年になる、というものではありません。民法162条2項の10年が適用されるには、占有を始めた時点で善意(自分の物だと信じていること)であり、かつ無過失であることが必要です。上の事件でも、控訴審は昭和61年4月から占有を引き継いだ持ち主について、その占有開始時に善意無過失であったとは認められないと判断しており、時効が完成したのは20年後の平成5年3月とされています。

Q. 測量をして境界杭を入れ直せば、使われている部分は戻ってきますか?

境界を確認する手続きと、その部分が誰のものかという問題は別のものです。不動産登記法123条1号の「筆界」は、その土地が登記された時に境を構成するものとされた点と直線として定義されており、測量はその線を明らかにする作業です。一方、取得時効が問題にしているのは、線の内外にある部分の所有権の帰属です。どちらの手続きが必要かは状況によって変わるため、専門家に確認してください。

Q. 時効が完成していれば、後から土地を買った人にも必ず勝てますか?

いいえ。最高裁平成18年1月17日判決が述べるとおり、時効完成後に土地を譲り受けて所有権移転登記をした人に対しては、特段の事情のない限り時効取得を対抗できません。例外は、その人が長年の占有継続の事実を現実に認識していて、登記がないことを主張するのが信義に反すると認められる場合です。

本記事は、公開されている判決文と条文にもとづく一般的な解説であり、法的助言ではありません。個別の事案については弁護士等の専門家にご相談ください。事件の当事者はすべて仮名としています。