登記を信じて買った家を、後から失うことがあるのはなぜか — 民法94条2項・110条の類推適用

登記を信じて家を買っても、後からその家を失うことがあります。理由は単純です。日本の不動産登記には公信力(登記を信じた人を自動的に権利者として扱う効力)が無いからです。それでも最高裁判所は平成18年2月23日の判決で、権利証と実印を人に預けたままにしていた元の持ち主に「余りにも不注意」という評価を下し、その家を買った第三者を勝たせました。登記を信じただけでは守られないはずなのに、なぜこの事件では第三者が守られたのか。民法94条2項と110条という2つの条文を組み合わせて使う「類推適用」の仕組みをたどります。

結論 — 登記を信じただけでは守られない。ただし例外がある

なぜそうなるのか — 条文は「相手方と通じて」の場合しか想定していない

民法94条2項は、こう定めています。

前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。(民法94条2項)

1項が定めるのは「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする」という場面です。つまり94条は、自分から進んで嘘の登記をつくった人を想定した条文であって、頼まれるままに権利証やハンコを渡しただけで、嘘をつく気は無かった人には、文字どおりの適用ができません。そこで登場するのが類推適用です。代理人が権限を超えて行動した場合の規定である民法110条もあわせて借り、「積極的に関わった、または知りながら放置したのと同視できるほど重い落ち度」があった人に限って、94条2項と同じ結論(善意無過失の第三者を保護する)を導きます。

実際にこう判断された裁判がある

平成8年、戸倉さん(仮名)は知人の紹介で真柴(仮名)という人物と知り合い、ある土地と建物を代金7300万円で買い受けました。この不動産の賃貸管理を、戸倉さんは真柴に任せるようになります。

信頼は少しずつ形を変えて積み上がっていきました。平成11年9月、「以前預けた240万円の返還手続に必要」と言われ、戸倉さんは登記済証(権利証)を真柴に預けます。同年11月と翌年1月には、「別の土地の登記手続に必要」と言われるまま、印鑑登録証明書を計4通渡しました。内容も確かめずに、売却するつもりもない売買契約書に署名押印したこともあります。

そして平成12年2月1日、「別の土地の登記に必要」と言われて実印を渡した戸倉さんは、真柴がその場で登記申請書に実印を押すのを、漫然と見ていました。この日、真柴は権利証・印鑑証明書・登記申請書を使い、戸倉さんから真柴への所有権移転登記を行います。戸倉さんは、この売買をした覚えが一度もありません。同年3月、真柴はこの不動産を柏木さん(仮名)に3500万円で売却。柏木さんは登記を見て真柴を所有者だと信じ、その信じ方に落ち度はありませんでした。

戸倉さんは柏木さんに対し、登記の抹消を求めて訴えました。しかし最高裁判所第一小法廷は、戸倉さんの行動をこう評しました。

甲(真柴)が本件不動産の登記済証、上告人(戸倉さん)の印鑑登録証明書及び上告人を申請者とする登記申請書を用いて本件登記手続をすることができたのは、上記のような上告人の余りにも不注意な行為によるものであり……自ら外観の作出に積極的に関与した場合やこれを知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重いものというべきである。

そのうえで「民法94条2項、110条の類推適用により、上告人は、甲が本件不動産の所有権を取得していないことを被上告人に対し主張することができない」と結論づけ、戸倉さんの請求を退けました(最高裁判所第一小法廷平成18年2月23日判決・民集60巻2号546頁)。

この事件と判旨の全文、審級ごとに理屈がどう組み替わったかの詳しい経緯は、民法94条2項・110条の類推適用を解説した記事にまとめています。「レイの法廷」第7話では、ハンコと権利証を人に預けただけで7300万円の家を失っていく戸倉さんの姿を、審級ごとの理屈の組み替えまで描いています。

• 講義版: 94条2項・110条の類推適用のすべて(新しいタブで開く)
• ショート版: 預けただけで、7300万円の家を失った日(新しいタブで開く)
• 各話の一覧: レイの法廷

自分の場合はどうなるのか

以下は、争いになりやすい事情の整理です。個別の事案の結論を断定するものではありません。

左側にあたる事情が重なるほど「同視し得るほど重い帰責性」に近づきますが、多少うっかりしていた程度では足りないというのが判決の立場です。境界線は事案ごとの事実の積み重ねで決まります。権利証や実印を人に預けている、あるいは預けてしまったという状況が実際にあるなら、一般論ではなく弁護士等の専門家に相談してください。

答案でこの論点を書くときは、まず94条2項をそのまま適用できない理由(相手方との通謀が無いこと)を示し、そのうえで「自ら積極的に関与した場合や知りながら放置した場合と同視し得るほど重い帰責性」という規範を立て、権利証を預けた経緯や印鑑証明書を渡した回数といった事実を一つずつあてはめる、という順序で書くと筋が通ります。

よくある質問

Q. 登記を信じて不動産を買えば、必ず所有権を取得できますか?

いいえ。日本の不動産登記には公信力が無く、登記を信じただけでは原則として保護されません。本件のように、94条2項・110条の類推適用という法理の要件を満たした場合に限り、善意無過失の第三者が保護されます。

Q. 権利証や実印を人に預けただけで、家を失うことがあるのですか?

要件を満たせば、あり得ます。最高裁が求めたのは「自ら外観の作出に積極的に関与した場合や、知りながらあえて放置した場合と同視し得るほど重い」帰責性です。本件では、権利証を理由を確かめずに預け続け、印鑑証明書を複数回渡し、目の前で実印が押されるのを漫然と見ていたという事情が積み重なっていました。

Q. 94条2項と110条は、それぞれ何を定めた条文ですか?

94条2項は、通謀虚偽表示の無効を善意の第三者に対抗できないと定めています。110条は、代理人が権限外の行為をした場合の表見代理(代理権があるように見える外観を信じた第三者を保護する制度)を定めています。本件はどちらの条文の要件もそのままでは満たさないため、「類推適用」という形で組み合わせて使われています。

Q. 「不注意だった」と言われたら、どんな場合でも所有権を失うのですか?

いいえ。軽い不注意では足りません。判決が求めたのは、積極的に関与した場合や知りながら放置した場合と同視できるほど重い帰責性であり、事実の積み重ねによって判断されます。

本記事は、公開されている判決文と条文にもとづく一般的な解説であり、法的助言ではありません。個別の事案については弁護士等の専門家にご相談ください。動画では当事者を仮名にし、判決文の事実を基に物語として再構成しています。