宅建試験の出題まとめ — 制度・50問の内訳・合格基準点・判例

権利関係

民法が中心。物権変動の対抗要件と、賃貸借まわりが繰り返し問われます。

• ・物権変動と対抗要件 — 177条の「第三者」、背信的悪意者、取消し前後／解除前後の第三者
• ・意思表示 — 虚偽表示と94条2項の第三者、その類推適用、錯誤・詐欺・強迫
• ・代理 — 無権代理と表見代理(109・110・112条)、自己契約・双方代理
• ・担保物権 — 抵当権の効力の及ぶ範囲、物上代位、法定地上権、抵当建物使用者の引渡猶予
• ・契約 — 契約不適合責任(追完・代金減額・解除・損害賠償)、手付、同時履行
• ・賃貸借 — 賃借権の対抗、賃貸人たる地位の移転、無断譲渡・転貸(612条)、敷金(622条の2)
• ・借地借家法 — 存続期間と更新、建物買取請求権、借地権の対抗力(建物登記)、定期借地権・定期借家
• ・区分所有法 — 共用部分と専有部分、集会の決議要件(普通決議／特別決議／建替え)、規約
• ・不動産登記法 — 表示に関する登記と権利に関する登記、共同申請の原則と例外、仮登記
• ・相続 — 法定相続分、遺産分割、遺留分侵害額請求、配偶者居住権
• ・共有 — 持分の処分、保存・管理・変更行為の区別、共有物分割

宅建業法

50問中20問で、配点が最大の分野です。条文の要件を正確に覚えているかを問う形が中心。

• ・免許 — 免許の要否(自ら貸借は不要)、大臣免許と知事免許、欠格事由、廃業等の届出
• ・宅地建物取引士 — 登録の要件と欠格事由、宅建士証、専任の宅建士の設置(従事者5人に1人以上)
• ・営業保証金・保証協会 — 供託額と供託所、還付と不足額の補填、弁済業務保証金分担金
• ・媒介契約 — 一般／専任／専属専任、有効期間、業務報告義務、指定流通機構への登録
• ・重要事項説明(35条) — 説明義務者・時期・相手方、記載事項(法令上の制限・私道負担・水害ハザードマップ等)
• ・37条書面 — 必要的記載事項と任意的記載事項、35条書面との違い、交付の相手方
• ・8種制限 — クーリング・オフ、手付の額と手付解除、損害賠償額の予定、担保責任の特約制限
• ・報酬 — 売買・交換・貸借の上限額、消費税の扱い、低廉な空家等の特例
• ・業務上の規制 — 誇大広告の禁止、取引態様の明示、守秘義務、従業者名簿・帳簿・標識
• ・監督・罰則 — 指示処分・業務停止・免許取消し、聴聞

法令上の制限

6つの法律から8問。数字(面積・期間・規模)を覚えているかで差がつきます。

• ・都市計画法 — 都市計画区域と区域区分、用途地域と地域地区、開発許可(許可不要の例外・規模要件)
• ・建築基準法 — 単体規定と集団規定、用途制限、建蔽率・容積率、接道義務と2項道路、防火・準防火地域
• ・宅地造成及び特定盛土等規制法 — 規制区域の指定、許可を要する工事の規模、届出、監督処分
• ・国土利用計画法 — 事後届出の対象面積(市街化区域2,000㎡以上ほか)、届出義務者と2週間の期間
• ・農地法 — 3条(権利移動)・4条(転用)・5条(転用目的の権利移動)の区別、許可権者、市街化区域内の届出の特例
• ・土地区画整理法 — 換地処分、仮換地の指定と効果、保留地、建築行為等の制限

税・価格の評定／5問免除科目

統計は毎年数字が変わります。当年の公表値で確認してください。

• ・国税 — 印紙税、登録免許税(住宅用家屋の軽減措置)、所得税(譲渡所得の特例)、贈与税
• ・地方税 — 不動産取得税、固定資産税(課税標準の特例・新築住宅の減額)
• ・価格の評定 — 地価公示法、不動産鑑定評価基準(原価法／取引事例比較法／収益還元法)
• ・住宅金融支援機構法 — 証券化支援事業、直接融資の対象
• ・景表法 — 不動産の表示に関する公正競争規約(徒歩1分＝80m、新築の定義など)
• ・統計・土地・建物 — 地価公示や住宅着工戸数、地形と宅地としての適否、木造／鉄骨造／RC造の特徴

権利関係（物権変動）1件

権利関係（時効・登記）1件

権利関係（意思表示）1件

権利関係（担保物権）2件

権利関係（共有）1件

権利関係（賃貸借）3件

権利関係（借家）1件

権利関係（相続）1件

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